不動産を売る前に、
知っておきたいこと

01

相談から引き渡しまでの流れ

売却は、いくつかの段階を順に進めます。どの段階で立ち止まっても構いません。「売るかどうか」を決めるのは、査定と売り方の比較が終わってからで十分です。

1. 01

   ご相談

   LINE・電話・来店で、物件の状況やご家族の意向、まだ決まっていないことを伺います。

2. 02

   現地と資料の確認

   敷地・外観・室内を現地で見て、登記や固定資産税の資料と照らし合わせます。

3. 03

   査定と売り方の比較

   価格の目安に加えて、仲介か買取か、売る時期、片付けや解体の要否など、選べる方法を並べます。

4. 04

   媒介契約

   売却を決めたら、依頼の形（3種類）を選んで契約します。売り出し価格もここで決めます。

5. 05

   販売活動

   写真や資料を整え、ポータルサイトへの掲載や内見の対応を行います。反響や状況はその都度お伝えします。

6. 06

   売買契約

   買主と条件がまとまったら、買主への重要事項説明を経て売買契約を結びます。

7. 07

   決済・引き渡し

   残代金を受け取り、所有権の移転登記と鍵の引き渡しを行います。住宅ローンが残っている場合は、このときに抵当権を抹消します。

かかる期間は、物件の条件や売り方によって大きく変わります。

02

売却にかかる費用

主な費用は、仲介手数料、売買契約書に貼る印紙、住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消の費用です。物件によっては、測量や片付け、解体の費用がかかります。

仲介手数料（上限額）

不動産会社が受け取れる仲介手数料は、法律で上限が決められています。売買契約が成立したときに発生する報酬です。

400万円を超える物件は「売買価格×3.3%＋6.6万円」で同じ額になります。例：1,000万円の場合、上限は39.6万円（税込）。

印紙税（売買契約書）

売買契約書には、記載金額に応じた収入印紙を貼ります。2027年3月31日までに作成する契約書は、軽減された税額です。

上記以外の金額は、国税庁の一覧でご確認ください。

物件によってかかる費用

• 抵当権の抹消：住宅ローンが残っている場合。登録免許税（不動産1個につき1,000円）と司法書士への報酬がかかります。
• ローンの繰上返済手数料：金融機関によって異なります。
• 測量費：境界が確定していない土地などで、測量が必要になる場合。
• 片付け・処分費：家財や残置物を処分する場合。
• 解体費：建物を取り壊して土地として売る場合。
• 相続登記の費用：相続した不動産の名義がまだ変わっていない場合（04）。

金額は物件ごとに大きく変わります。現地を確認したあと、どの費用が必要になりそうかを一緒に整理します。

03

売却にかかる税金

売って利益（譲渡所得）が出た場合に、所得税・復興特別所得税・住民税がかかります。売った翌年に確定申告をします。利益が出なければ、この税金はかかりません。下の特例を使う場合は、税額が0円になるときも確定申告が必要です。

• 取得費：土地や建物を買ったときの代金など（建物は経過年数に応じて減額）。分からない場合は、売った金額の5%を取得費にできます。
• 譲渡費用：仲介手数料や印紙税など、売るために直接かかった費用。

税率は所有期間で変わります

2027年1月1日以後に生じる所得からは、復興特別所得税の税率が下がり、同じ分の防衛特別所得税が加わります。合計の税率は変わりません。

相続した不動産は、亡くなった方が取得した日から所有期間を数えます。

使える可能性がある主な特例

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相続した不動産を売るとき

まず、相続登記が必要です

亡くなった方の名義のままでは売却できません。相続する人の名義に変える登記（相続登記）を先に行います。登録免許税は、原則として固定資産税評価額の0.4%です。

きょうだいなど複数人で相続するとき

共有名義の不動産全体を売るには、共有者全員の同意が必要です（自分の持分だけなら単独でも売れますが、買い手は限られます）。誰が相続するか、売ったお金をどう分けるかを先に話し合っておくと、その後の手続きが進めやすくなります。

解体する前に、固定資産税を確認

住宅が建っている土地は、固定資産税が軽くなる特例（200㎡以下の部分は課税標準が6分の1、200㎡を超える部分は3分の1）の対象です。解体したあとの1月1日に住宅がなければ、その年度から特例が外れます。また、管理が不十分な空き家として市町村から勧告を受けた場合も、特例の対象外になります。解体の時期は、売却の見通しと合わせて考えましょう。

相続不動産の相談について空き家の相談について

05

媒介契約の3つの種類

不動産会社に売却を依頼するときは「媒介契約」を結びます。種類は3つで、ほかの会社にも頼めるか、報告の頻度などが違います。

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登録までの日数は、不動産会社の休業日を除いて数えます。

どれが合うかは、物件や急ぎ具合、窓口をひとつにしたいかどうかで変わります。違いをご説明したうえで、選んでいただきます。

06

査定の見方

査定額は「売れる価格」ではありません

査定額は売り出しを考えるための目安で、実際の価格は買主との合意で決まります。金額の高さだけで比べず、次の点を確認してください。

• どの取引事例と比べて出した金額か（根拠）
• 売り出す価格と、実際に決まりそうな価格の幅
• どのくらいの期間で売ることを想定しているか
• 費用や税金を差し引いた、手元に残る金額

実際の取引価格は、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」でも調べられます。

07

仲介と買取の違い

仲介は、不動産会社が買主を探して売る方法です。買取は、不動産会社が買主になる方法です。どちらが良いかは、価格・時期・手間のどれを優先するかで変わります。

表は横にスクロールできます

買取の相談について不動産売却の相談について

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準備しておくと話が早い書類

揃っていなくても相談できます。手元にあるものから確認し、足りないものは取り寄せ方を一緒に確認します。

• 登記識別情報通知、または登記済証（権利証）
• 固定資産税・都市計画税の納税通知書（課税明細書）
• 購入時の売買契約書・重要事項説明書・領収書（取得費の確認に使います）
• 建築確認済証・検査済証、間取り図などの図面
• 測量図・境界確認書（ある場合）
• 住宅ローンの残高が分かる書類（返済中の場合）
• 本人確認書類、実印・印鑑証明書（契約や決済の段階で必要）
• 相続の場合：遺言書や遺産分割協議書、戸籍謄本など